Kancelaria Adwokacka Bartosz Kamil Obrębski

Służebność mieszkania

Spis treści

Służebność mieszkania jest najczęściej stosowaną służebnością osobistą. Umożliwia ona zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych uprawnionego poprzez korzystanie z cudzej nieruchomości. Należy jednak pamiętać, aby doszło do jej ustanowienia w odpowiedniej formie, a przy jej wykonywaniu przestrzegać zasad wskazanych w przepisach obowiązującego prawa.

Co to jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania stanowi odmianę służebności osobistej. Jest ona ustanawiana na nieruchomości na rzecz ściśle oznaczonej osoby fizycznej, opisanej z imienia i nazwiska. Jest ona zwana „służebnikiem”. 

Nieruchomość na której ustanawia się służebność mieszkania, przeznaczona jest na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych uprawnionego i taki też powinien być jej charakter. Może to być więc:

  • „budynek mieszkalny jednorodzinny”, stanowiący budynek wolno stojący albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku,
  • „część budynku” będąca zespołem pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania. W szczególności pojęcie to obejmuje lokal mieszkalny znajdujący się w danym w budynku, a więc wydzieloną trwałymi ścianami w jego obrębie izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
 

Musisz wiedzieć, że służebność mieszkania może obejmować cały budynek mieszkalny lub też jedynie jego część. W tym zakresie możliwe są dowolne konfiguracje, gdyż prawo to może rozciągać się na cały dom jednorodzinny, jego jedną kondygnację (piętro) lub jedynie część należących do niego pomieszczeń. Może ona także dotyczyć pojedynczego mieszkania, a nawet w minimalnej konfiguracji, tylko jego ściśle oznaczonej części w postaci jednej izby mieszkalnej, a więc pokoju, ewentualnie rozciągając się na łazienkę oraz kuchnię. Oznacza to, że w tym przypadku służebnik nie ma prawa do użytkowania pozostałej części nieruchomości.

Polskie prawo przesądza, iż nie jest możliwe ustanowienie służebności mieszkania na udziale współwłaściciela nieruchomości, a także na spółdzielczym prawie własnościowym do lokalu.

Najczęściej służebność mieszkania ustanawiana jest w ramach stosunków pomiędzy rodzicami a dziećmi. Umożliwia ona bowiem zabezpieczenie interesów tych pierwszych, w przypadku, gdy dokonują oni przeniesienia własności swojej nieruchomości na potomka, przy jednoczesnym zapewnieniu sobie w ten sposób prawa do dalszego swobodnego korzystania i zamieszkiwania na jej terenie.
Służebność mieszkania regulowana jest bezpośrednio przepisami art. 302 Kodeksu cywilnego oraz ogólnymi normami dotyczącymi służebności osobistych zawartych w art. 296 – 305 tego aktu prawnego.

Na czym polega wykonywanie służebności mieszkania?

Wykonywanie służebności mieszkania polega na tym, iż osoba uprawniona na rzecz której ją ustanowiono, pomimo że nie jest właścicielem obciążonej nieruchomości, może w niej, bądź jej oznaczonej części zamieszkiwać oraz wykonywać wszelkie czynności, które się z tym wiążą. Tym samym jest ona uprawniona do pełnego korzystania z pomieszczeń, jakie wchodzą w jej skład, przechowywać należące do niej rzeczy, spać, przyrządzać posiłki, etc.

Treść służebności mieszkania obejmuje także korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców całego budynku, na przykład piwnicy, strychu czy pralni. Jest to niedopuszczalne tylko w przypadku, gdy są one wprost przypisane do konkretnych lokali mieszkalnych. W każdym przypadku zakres uprawnień mającego służebność mieszkania powinien być określony przez umowę, na mocy której doszło do jej ustanowienia. Jeżeli strony jednak tego nie dokonały, wówczas treść służebności mieszkania wyznaczają uzasadnione osobiste potrzeby osoby uprawnionej, przy uwzględnieniu zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. Kryteria te są uzależnione od okoliczności faktycznych występujących w danym indywidualnym przypadku.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego mający służebność mieszkania jest zobowiązany do wykonywania swojego prawa w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu utrudniało to korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Musisz wiedzieć, że osoba, na rzecz której ustanowiono służebność mieszkania, może przyjąć na nie:

  • swojego małżonka,
  • małoletnie dzieci,
  • inne osoby, jeżeli są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.
 

Nie musi ona w względzie uzyskiwać oddzielnej zgody właściciela, gdyż uprawnienie w tym względzie wynika wprost z przepisów prawa. Dodać trzeba, że potomstwo uprawnionego, jest uprawnione do zamieszkiwania w obciążonej nieruchomości także po uzyskaniu pełnoletności. Strony mogą się także umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego:

  • dzieciom,
  • rodzicom,
  • małżonkowi.
 

Podkreślić trzeba, że jeżeli strony nie postanowiły inaczej, na służebniku ciąży obowiązek pokrywania kosztów związanych z bieżącą eksploatacją oraz naprawami używanej przez niego części nieruchomości, a także ponoszenia innych związanych z tym ciężarów. O potrzebie dokonania innych napraw i nakładów użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.

Powyższe wynika wprost z Kodeksu cywilnego, który wskazuje wyraźnie, że użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Obejmuje to zwłaszcza tzw. drobne nakłady, do których należą w szczególności:

  • drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
  • malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
  • drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
 

Z kolei opłaty eksploatacyjne obejmują przede wszystkim tzw. czynsz administracyjny oraz opłaty za media, wynikające ze zużycia energii elektrycznej, gazowej, wody czy ogrzewania.

Zasadą jest proporcjonalny udział służebnika w opisanych powyżej kosztach, stosownie do zajmowanej powierzchni nieruchomości obciążonej służebnością.
Do katalogu jego obowiązków należy także:

  • zachowanie użytkowanej nieruchomość w stanie niepogorszonym oraz zgodnym z jej przeznaczeniem,
  • stosowanie się do porządku domowego oraz konieczność liczenia się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.
 

Musisz także wiedzieć, że służebnik może założyć w używanym przez siebie lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia. Jest to niedopuszczalne tylko w przypadku, gdy sposób ich założenia sprzeciwiał się obowiązującym przepisom albo zagrażał bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia przedmiotowych urządzeń potrzebne jest współdziałanie właściciela nieruchomości obciążonej, wówczas służebnik może tego domagać za odpowiednim zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Warto dodać, że służebność mieszkania może zostać ustanowiona jako prawo odpłatne lub darmowe. W pierwszym przypadku, służebnik ma obowiązek uiszczania na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej odpowiednich opłat, w wysokości i terminach jakie zostały ustalone przez strony. W drugim – może on korzystać z nieruchomości całkowicie bezpłatnie.

Ochrona służebności mieszkania

Podkreślenia wymaga, że ze względu na fakt, iż służebność mieszkania wiąże się z uprawnieniem do władania nieruchomością w oznaczonym zakresie, uprawniony może zostać pozbawiony tego władztwa lub też może dojść do naruszenia jego prawa w inny sposób. Wspomnieć też trzeba, że ponieważ istotną cechą służebności mieszkania jest to, iż powinna ona przynosić korzyści osobie fizycznej, które polegają na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych uprawnionego, do ochrony tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Jest ona skuteczna także przeciwko właścicielowi nieruchomości. Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności umożliwia mu skorzystanie z ochrony przewidzianej w Kodeksie cywilnym w tym zakresie (art. 222, w zw. z art. 251), pod postacią:

  • roszczenia windykacyjnego,
  • roszczenia negatoryjnego.
 

Na podstawie pierwszego z nich, służebnik może żądać od osoby, która włada faktycznie nieruchomością obciążoną, z której ma on prawo korzystać z tytułu przysługującej mu służebności mieszkania, ażeby została mu ona wydana.
Z kolei drugie polega na możliwości żądania przez służebnika przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Przysługuje ono przeciwko osobie, która narusza służebność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie uprawnionego faktycznego władztwa nad nieruchomością.

Najczęściej zadawane pytania

Służebność mieszkania powstaje wskutek tych samych zdarzeń prawnych, jakie decydują o powołaniu innych służebności osobistych. Szczegółowo piszę o tym w artykule pt. „Służebność osobista”.

Służebność mieszkania, jak każda służebność osobista, należy do tzw. praw niezbywalnych. Oznacza to, że nie jest możliwe jej przeniesienie na inną osobę w drodze czynności prawnej, jak również uczynienie przedmiotem spadkobrania.
Służebność mieszkania wygasa w tym samych przypadkach co inne służebności osobiste. Jeśli chcesz się dowiedzieć więcej przeczytaj artykuł pt. „Służebność osobista”.
Polskie prawo umożliwia zamianę służebności mieszkania na rentę, jak również zmianę sposobu jej wykonywania. Następuje to na ogólnych zasadach, obowiązujących w zakresie wszystkich służebności osobistych. Jeśli chcesz się dowiedzieć więcej przeczytaj artykuł pt. „Służebność osobista”.

Adwokat Bartosz Obrębski

E - mail

adwokat.obrebski@gmail.com

Telefon

508 269 045