Umowa o dożywocie, zwana umową dożywocia, regulowana jest przez przepisy art. 908 – 916 Kodeksu cywilnego.
Poprzez jej zawarcie zbywca, będący właścicielem nieruchomości, dokonuje jej przeniesienia na nabywcę, w zamian za co ten ostatni zobowiązuje się zapewni
mu dożywotnie utrzymanie. Jego zakres jest bardzo szeroki i obejmuje:
Opisany powyżej katalog powinności nabywcy może zostać na rzecz zbywcy, zwanego dożywotnikiem, znacząco zmodyfikowany, co zależy całkowicie od woli stron umowy oraz ukształtowania przez nie łączącego je stosunku prawnego. W umowie o dożywocie nabywca nieruchomości może zobowiązać się do:
W takim przypadku wszystkie te świadczenia należą do treści prawa dożywocia i są z nim nierozerwalnie związane.
Podkreślić trzeba, że uprawnienia przysługujące dożywotnikowi mają charakter ściśle osobisty. Oznacza to, że objęte tymi uprawnieniami roszczenia przysługują tylko i wyłącznie właśnie jemu, a więc ściśle określonej osobie fizycznej. Skutkiem takiej konstrukcji prawnej jest każdorazowe wygaśnięcie umowy dożywocia wraz z wynikającymi z niego roszczeniami z chwilą śmierci uprawnionego. W związku z tym, prawo dożywocia nie podlega dziedziczeniu, toteż nie przechodzi na spadkobierców.
Dożywocie należy także do praw niezbywalnych, tak więc nie może zostać przeniesione na inną osobę w drodze umowy cywilnoprawnej, na przykład sprzedaży czy darowizny. Dotyczy to nie tylko samego prawa jako całości, ale także poszczególnych roszczeń które z niego wynikają i to nie tylko wymagalnych w przyszłości, ale również tych, które dotyczą świadczeń zaległych. Są one bowiem ze względu na swój charakter ściśle związane wyłącznie z osobą dożywotnika.
Cechą charakterystyczną umowy dożywocia jest, iż w jej przypadku obie strony zobowiązują się w taki sposób, który powoduje, że świadczenie jednej ze nich jest odpowiednikiem świadczenia drugiej, będąc ze sobą ściśle powiązane. Oznacza to, że każda ze stron umowy dożywocia jest jednocześnie względem siebie zarówno dłużnikiem, jak i wierzycielem. W języku prawnym taki stosunek określa się jako umowę wzajemną, dwustronnie zobowiązującą.
Zasadniczym celem umowy dożywocia jest alimentacja uprawnionego poprzez zapewnienie mu przez zobowiązanego dożywotniego utrzymania w zakresie i na zasadach ustalonych w zawartej umowie.
Jej istotą jest więc spełnianie na rzecz dożywotnika świadczeń polegających na zaspokajaniu jego potrzeb w takim zakresie, aby nie musiał on zdobywać środków na zaspokojenie swoich niezbędnych potrzeb życiowych, w szczególności mieszkania, wyżywienia, ubrania, pielęgnacji, a nawet odpowiedniego pogrzebu.
Zaznaczyć trzeba, że zbywcą nieruchomości może być tylko i wyłącznie jej właściciel będący osobą fizyczną. Nie jest więc możliwe ustanowienie jako dożywotnika osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej.
Musisz wiedzieć, że jako uprawnionego z umowy dożywocia można ustanowić nie tylko zbywcę, ale także wskazać w tej roli jego osobę bliską. Możliwe są więc różne konfiguracje w tym przedmiocie poprzez zastrzeżenie dożywotniego utrzymania na rzecz:
Co należy rozumieć poprzez pojęcie „osoby bliskiej”?
Kodeks karny w art. 115 § 11 wskazuje, że osobami bliskimi są:
Rozumienie cywilistyczne jest szersze i obejmuje dodatkowo osoby, z którymi zbywcę łączą określone więzi osobiste lub uczuciowe. Warunkiem jest jednak, aby były one ścisłe i charakteryzowały się trwałością.
Przedmiotem umowy dożywocia jest nieruchomość. Co należy przez nią rozumieć wyjaśnia art. 46 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim – prze to pojęcie należy rozumieć:
które są trwale związane z samym gruntem, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od niego przedmiot własności.
Definicję powyższych pojęć zawiera art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. poz. 682 z późn. zm.). I tak:
Z kolei zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm.) – „samodzielny lokal mieszkalny” to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2).
Musisz wiedzieć, że umowa dożywocia może dotyczyć każdej nieruchomości bez względu na jej rodzaj. Dopuszczalne jest przy tym objęcie jej zawartym kontraktem zarówno jako całości, jak i jedynie udziału we własności nieruchomości, a nawet części ułamkowej nieruchomości niestanowiącej udziału we współwłasności. Przedmiotem dożywocia może być również przeniesienie prawa użytkowania wieczystego. Wykluczone jest z niego jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Co bardzo istotne, prawo dożywocia i wynikające z niego zobowiązania obciążają każdoczesnego właściciela nieruchomości, która została nim obciążona. Tym samym, w przypadku przejścia jej własności na inną osobę, na przykład w drodze sprzedaży, darowizny czy też dziedziczenia, ciążą one na niej w takim samym zakresie i bez żadnych modyfikacji. Oznacza to, że musi ona wywiązywać się z nich wobec dożywotnika w pełnej rozciągłości oraz spełniać wszystkie świadczenia, jakie zostały określone w zawartej umowie. Nie dotyczy to tylko tych z nich, które stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie należała do nowego właściciela.
Jeżeli nieruchomość objęta prawem dożywocia jest przedmiotem współwłasności, jej współwłaściciele ponoszą osobistą i solidarną odpowiedzialność z tego tytułu. Oznacza to, że dożywotnik, jako wierzyciel, może wedle własnego wyboru żądać wykonania zobowiązania w całości lub w części od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna. Spełnienie świadczenia przez któregokolwiek z dłużników zwalnia z długu pozostałych. Ten, kto spełnił świadczenie może jednak domagać się od pozostałych współdłużników zwrotu w częściach równych przypadających na nich części w ramach tzw. roszczenia zwrotnego, chyba że co innego wynika z umowy lub innego stosunku prawnego istniejącego między współdłużnikami.
Dodać także trzeba, iż prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z nich odpowiedniemu zmniejszeniu.
Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż jej przedmiotem jest nieruchomość. Jeśli forma ta nie zostanie zachowana, wówczas taki kontrakt jest nieważny z mocy samego prawa. Oznacza to, że w takim przypadku nie wywołuje on żadnych skutków prawnych.
Musisz wiedzieć, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.
Obowiązujące przepisy umożliwiają dokonanie przez strony zamian w treści umowy dożywocia. Jest to możliwe, gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal ze sobą w bezpośredniej styczności. W takim przypadku, Sąd na żądanie jednej z nich może dokonać zamiany wszystkich lub niektórych uprawnień, które są objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę ściśle odpowiadającą ich wartości.
Inną przyczyną uzasadniającą zmianę umowy dożywocia jest dokonanie zbycia przez zobowiązanego nieruchomości otrzymanej od dożywotnika. Odbywa się to na żądanie tego ostatniego.
Wskazane powyżej zasady stosuje się także odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do jej części.
W myśl obowiązujących przepisów umowa dożywocia przestaje obowiązywać w razie jej:
To pierwsze jest dopuszczalne tylko i wyłącznie w wyjątkowych wypadkach. Jeżeli zajdzie ta okoliczność, wówczas Sąd może wydać orzeczenie na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli ten ostatni jest zbywcą nieruchomości.
Należą do nich w szczególności negatywne zachowania nabywcy wobec dożywotnika i odwrotnie, takie jak wzajemne krzywdzenie oraz przejawianie agresji i złej woli. Zaznaczyć jednak trzeba, że muszą się one manifestować przez częste intensywne awantury, w tym zwłaszcza połączone z naruszaniem nietykalności cielesnej, próbami usuwania dożywotnika z nieruchomości przy użyciu przemocy, wzajemne niszczenie rzeczy, ciągłe naruszanie godności osobistej, a także całkowite niewywiązywanie się z obowiązków wobec dożywotnika i to mimo podejmowania przez niego odpowiednich kroków, aby mogły one być wykonywane. Uznaje się natomiast, iż warunku tego nie spełnia przejawianie przez strony wobec siebie jedynie niechętnego nastawienia.
Poza przypadkiem rozwiązania umowy dożywocia, przestaje ona obowiązywać w przypadku uznania jej za bezskuteczną. Jak wskazuje Kodeks cywilny, z żądaniem takim może wystąpić osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, jeżeli wskutek tej umowy stał się on niewypłacalny. Oczywiście takie orzeczenie może uznawać umowę za bezskuteczną wyłącznie wobec osoby, która wystąpiła z takim roszczeniem.
Dodać trzeba, że uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy dożywocia.
Na koniec warto wspomnieć, że uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie pięciu lat od daty jej zawarcia. Oznacza to, że po upływie tego terminu, uprawniony nie może już wystąpić z roszczeniem w tym przedmiocie.
