Umowa najmu – jakie masz prawa i obowiązki? 

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest jedną z najczęściej zawieranych w obrocie prawnym. Rodzi ona ściśle określone prawa i obowiązki zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego. Warto je poznać przed zdecydowaniem się na zamieszkanie w obcej nieruchomości. Trzeba przy tym pamiętać, że stosunek najmu regulowany jest przez przepisy znajdujące się w wielu aktach prawnych.

Jakie akty prawne regulują umowę najmu mieszkania?

Z uwagi na swoją wagę dla stosunków społecznych, umowa najmu regulowana jest szczegółowo przez aż trzy grupy przepisów:

• zawartych w w Kodeksie cywilnym ogólnych normy dotyczących umów najmu w ogólności,
• znajdujących się w tym samym akcie prawnym uregulowań szczególnych odnoszących się tylko do najmu lokali mieszkalnych,
• objętych ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2023 r., poz. 725).

Co to jest umowa najmu lokalu mieszkalnego?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, umowa najmu lokalu mieszkalnego jest umową cywilnoprawną poprzez którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz – w tym przypadku lokal mieszkalny – do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. W zamian najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Co to jest lokal mieszkalny?

O tym czym jest lokal mieszkalny pisałem szeroko w artykule „Umowa najmu okazjonalnego – kiedy jest zasadna?”– zachęcam do jego przeczytania.

Kto zawiera umowę najmu mieszkania?

Stronami umowy najmu mieszkania są z jednej strony właściciel, będący wynajmującym, z drugiej zaś  lokator, czyli najemca. Przez tego pierwszego należy rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. 

Właścicielem może być także najemca podnajmujący lub użyczający lokal, a nawet osoba, której do wynajętego przez nią lokalu nie przysługuje żaden tytuł prawny. Wynika to z faktu, iż stosunek najmu powstanie także wówczas, gdy wynajmującemu nie będzie przysługiwało żadne prawo do lokalu oddanego najemcy.

Pojęcie lokatora obejmuje najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Szerzej piszę o tym w artykule „Umowa najmu okazjonalnego – kiedy jest zasadna?”

W jaki sposób zawiera się umowę najmu mieszkania?

Musisz wiedzieć, że żaden obowiązujący przepis prawa nie wskazuje, w jakiej formie powinna zostać zawarta umowa najmu mieszkania na czas trwający do jednego roku. Strony mają więc w tym zakresie pełną swobodę. Mogą to więc uczynić zarówno w postaci:

• ustnej, 
• pisemnej,
• aktu notarialnego. 

 

Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku gdy stosunek najmu trwa dłużej niż jeden rok wymagana jest forma pisemna takiej umowy. W przypadku jej niezachowania domniemywa się, że zawarto ją na czas nieoznaczony. Ma to miejsce także wtedy, gdy najem trwa dłużej niż dziesięć lat.

Dla własnego bezpieczeństwa prawnego, przed wydaniem lokalu najemcy strony powinny sporządzić protokół zdawczo – odbiorczy. Ująć w nim należy stan techniczny i stopień zużycia samego mieszkania, jak i znajdujących się mieszkaniu instalacji oraz urządzeń. Dzięki temu, stanowić on będzie solidną i pewną podstawę do dokonania odpowiednich rozliczeń przy jego opróżnieniu i zwrocie.

Co powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?

Umowa najmu powinna zawierać pewne obligatoryjne elementy, takie jak:

• wskazanie miejsca i daty jej zawarcia,
• określenie stron umowy poprzez wskazanie ich danych osobowych, a więc imienia i nazwiska, serii i numeru dowodu tożsamości oraz numeru PESEL,
• dokładne określenie przedmiotu najmu, zawierające szczegółowy opis lokalu, jego adres, stan prawny, wskazanie powierzchni oraz wyposażenia etc.,
• wysokość czynszu oraz ewentualnych innych opłat, terminy i sposoby ich płatności, w tym informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji ze wskazaniem kto pokrywa koszty zużycia energii elektrycznej, wywozu odpadów, etc.,
• czas trwania umowy,
• warunki jej wypowiedzenia,
• prawa i obowiązku stron umowy,
• własnoręczne podpisy jej stron.

 

Ponadto w umowie powinno się zawrzeć:

• kwotę kaucji oraz sposób jej rozliczenia, jeśli zostaje ona pobrana przy podpisywaniu umowy,
• informację o dodatkowych nakładach, ponoszonych przez najemcę i sposobie ich rozliczania,
• szczególne zasady co do sposobu korzystania z lokalu, na przykład prawo wynajmującego do podnajęcia lokalu osobie trzeciej,
• zastrzeżenie co do prawa najemcy do dokonywania zmian w lokalu, na przykład jego przebudowy, zmiany przeznaczenia lokalu etc.,
• zapisy co do kar umownych, w przypadku na przykład opóźnienia w zapłacie czynszu etc.,
• warunki i terminy przekazywania bieżących rachunków, dowodów zapłaty oraz korespondencji przychodzącej na nazwisko wynajmującego,
• wykaz ewentualnych lokatorów, uprawnionych do stałego przebywania w mieszkaniu.

Jakie są obowiązki i uprawnienia stron umowy najmu lokalu mieszkalnego?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, rodzi ściśle określone prawa i obowiązki zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego. Można je pogrupować jako:

• dotyczące zapłaty czynszu,
• związane z powinnością wpłacenia kaucji,
• odnoszące się do samego lokalu.

W jaki sposób określa się wysokość czynszu?

Podstawowym uprawnieniem wynajmującego wynikającym z umowy najmu jest przysługiwanie mu odpowiedniego wynagrodzenia z tego tytułu w postaci czynszu najmu. Jego uiszczanie w odpowiednim terminie i wysokości – ustalonych w umowie  – jest zarazem najważniejszym obowiązkiem najemcy, przy czym przepisy obowiązującego prawa przewidują jego daleko idącą ochronę przed jego zbyt wielkim i częstym podwyższaniem. Obowiązują w tym zakresie ściśle określone procedury.

Zgodnie z nimi, właściciel może podwyższyć czynsz ustalony w umowie najmu albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Musi on przy tym zachować terminu wypowiedzenia. Wynosi on trzy miesiące, chyba że strony w umowie najmu ustalą, że jest on dłuższy. Samo wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Oznacza to, że jeżeli nie zostanie zachowana ta forma, wówczas wypowiedzenie nie wywołuje żadnych skutków prawnych z mocy samego prawa. 

Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach, które mają miejsce wówczas, gdy:

• właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk,
• podwyżka  następuje w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Dodać trzeba, że taką podwyżkę uważa się za uzasadnioną z mocy samego prawa.

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. 

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jest ustalany na okres sześciu miesięcy przez wojewodę w drodze obwieszczenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Zasadą jest, że podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

• zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

– 1,5% nakładów, które zostały przez niego poniesione na budowę albo zakup lokalu lub

– 10% nakładów poniesionych przez niego na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

– aż do ich pełnego zwrotu;

• godziwy zysk.

W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu, lokator może:

• odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia, albo
• zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. W takim wypadku udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

 

Dodać trzeba, że na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie czternastu dni od daty jego otrzymania, musi mu przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Jeśli tego nie uczyni, podwyżka będzie nieważna, a więc czynsz będzie obowiązywał w dotychczasowej wysokości. Co ważne, właściciel nie może podwyższać czynszu częściej niż co sześć miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Nie dotyczy to jednak opłat niezależnych od właściciela. 

Co należy rozumieć pod tym ostatnim pojęciem?

Opłaty niezależne od właściciela to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Podkreślić trzeba, że w przypadku ich podwyższania właściciel jest zobowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z podaniem przyczyny takiego stanu rzeczy. Lokator obowiązany jest uiszczać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do używanego przez niego lokalu odpowiednich mediów oraz usług. 

Zastrzec przy tym trzeba, że opłaty te mogą być pobierane przez właściciela tylko wówczas, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą.

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Powinien on jednak najpierw uprzedzić o tym najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Samo wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać jego przyczynę.

Czy wpłacenie kaucji przy najmie lokalu mieszkalnego jest obowiązkowe?

Zgodnie z w/w aktem prawnym, wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tego tytułu, a które przysługują mu w dniu jego opróżnienia. Nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Zwrot zwaloryzowanej kaucji musi nastąpić w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu jej zwrotu i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu, jednak w kwocie nie niższej niż została pobrana. Powinien on nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po uprzednim dokonaniu potrącenia należności wynajmującego z tytułu samego najmu.

Jakie są obowiązki lokatora związane z lokalem?

Podstawowymi obowiązkami lokatora związanymi z zajętym mieszkaniem jest utrzymywanie jego samego oraz pomieszczeń, które używa we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Poza tym ciąży na nim powinność bezwzględnego przestrzegania porządku domowego, a także dbania i zapewnienia ochrony przed uszkodzeniem lub dewastacją tych części budynku, które są przeznaczone do wspólnego użytku. Obejmuje to dźwigi osobowe (windy), klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Jednocześnie najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
• okien i drzwi,
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

– malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

– malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Musisz wiedzieć, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Jednak zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, co dotyczy przede wszystkim dzieci. 

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób wzajemnych rozliczeń stron z tego tytułu.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli w okresie najmu dokonał on wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę bez jego zgody  i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu. Uprawniony on jest także do ich zatrzymania za zwrotem kwoty odpowiadającej wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Jakie są obowiązki wynajmującego związane z lokalem?

Obowiązki związane z lokalem obciążają także samego wynajmującego, stanowiąc jednocześnie uprawnienia najemcy, który może żądać ich wypełnienia. 

Jak się one kształtują?

Przede wszystkim na wynajmującym spoczywa powinność wydania najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy i to na swój koszt. 

W tym zakresie musi on zapewnić sprawne działanie tych instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Do obowiązków wynajmującego należy też w szczególności:

• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, wskazanych powyżej oraz przywrócenie do poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn. W takim przypadku najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,
• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

– napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

– wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.