Służebność osobista

Co to jest służebność osobista?

Służebność osobista umożliwia sprawowanie władztwa nad cudzą nieruchomością. Swoim zakresem odpowiada ono w pewnej części prawu własności, jednak z pewnymi charakterystycznymi ograniczeniami wynikającymi z obowiązujących przepisów prawa.  

Co to jest służebność osobista?

Służebność osobista to tzw. ograniczone prawo rzeczowe regulowane przepisami art. 296 – 305 Kodeksu cywilnego. Obciąża ona daną nieruchomość i może zostać ustanowiona tylko i wyłącznie na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, zwanej „służebnikiem”. Nie jest więc dopuszczalne, aby korzystała z niej jakakolwiek osoba prawna, czy też jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej.  

Co bardzo ważne, ustanowienie tego rodzaju służebności na określonej nieruchomości powoduje, iż wynikające z niej zobowiązania dotyczą jej każdoczesnego właściciela. Oznacza to, że w razie przejścia nieruchomości, która jest nią objęta na nowego właściciela, przysługuje ona uprawnionemu w dalszym ciągu bez żadnych modyfikacji. Najczęstszym i najbardziej typowym przykładem służebności osobistej jest służebność mieszkania, polegająca na prawie zamieszkiwania danej ooby w cudzej nieruchomości.

Jaki jest cel służebności osobistej?

Celem ustanowienia służebności osobistej jest zaspokajanie osobistych potrzeb uprawnionego, które wyznaczają jej zakres oraz sposób wykonywania. Konieczne jest jednak przy tym uwzględnianie zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. 

Przyjmuje się, iż „zasady współżycia społecznego”  to reguły uczciwego, rzetelnego i lojalnego postępowania, zgodnego z powszechnie uznawanymi normami słuszności i etyki. Są one powszechnie akceptowanymi, ugruntowanymi w społeczeństwie regułami postępowania pomiędzy ludźmi. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, sprzeczne z nimi działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Uprawniony z tytułu służebności osobostej zobowiązany jest do wykonywania swojego prawa w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu utrudniało to korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Z punktu widzenia prawnego służebność osobista może przybrać formę bierną lub czynną. Pierwsza z nich polega na zobowiązaniu właściciela nieruchomości obciążonej do niewykonywania określonych uprawnień, które ma wobec swojej lub innej nieruchomości na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu prawa własności. Istotą drugiej jest wykonywanie przez uprawnionego określonych uprawnień w stosunku do cudzej nieruchomości.  Każda służebność osobista może zostać ustanowiona za odpowiednim wynagrodzeniem lub też jako uprawnienie nieodpłatne, przy czym jest to zależne tylko i wyłącznie od swobodnej woli stron. 

W jaki sposób ustanawia się służebność osobistą?

Przepisy prawa przewidują wiele sposobów powstania służebności osobistych. Mogą one być ustanowione poprzez: 

• zawartą pomiędzy stronami umowę cywilnoprawną, 
• zapis windykacyjny, 
• orzeczenie sądowe,
• decyzję administracyjną.

Umowa cywilnoprawna jest zasadniczą i w praktyce najczęściej występującą formą ustanowienia służebności osobistej. Jest ona zawierana pomiędzy właścicielem obciążanej nieruchomości oraz osobą uprawnioną, na rzecz której zostaje ustanowiona. Oświadczenie pierwszej z tych osób powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. W razie niedochowania tego wymogu, będzie ono nieważne z mocy samego prawa, a więc nie wywoła żadnych skutków prawnych. Uprawniony może złożyć swoje oświadczenie w całkowicie dowolnej postaci, jednak najlepiej, aby  przybrało ono przynajmniej zwykłą formę pisemną. Dzięki temu będzie mogło służyć celom dowodowym przed sądem, w razie zaistnienia konfliktu pomiędzy stronami i wszczęcia procesu.

Umowa o ustanowienie służebności osobistej może stanowić całkowicie samodzielny dokument, bądź też być częścią kontraktu innego rodzaju i zostać włączona w jego treść, na przykład umowy sprzedaży, darowizny, dożywocia, etc. 

Pamiętać trzeba, aby w umowie tego rodzaju zawarte zostało oświadczenie ustanawiającego o zrzeczeniu się przez niego określonej części praw jakie mu przysługują w stosunku do nieruchomości oraz dokładne określenie zakresu korzystania z niej przez służebnika. Oczywiście może to uczynić tylko i wyłącznie jej właściciel.

Innym sposobem powstania służebności osobistej jest ustanowienie jej w drodze zapisu windykacyjnego. Jest on  rozrządzeniem spadkodawcy na wypadek śmierci, uczynionym w testamencie w formie aktu notarialnego. Na jego mocy spadkodawca postanawia, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku. Pamiętać jednak trzeba, że jeżeli przedmiotem zapisu jest ustanowienie dla zapisobiercy służebności, jest on bezskuteczny, jeżeli w momencie powołania do spadku przedmiot majątkowy, który miał być nią obciążony, nie należy do spadku. Ma to miejsce także w przypadku, gdy spadkodawca był zobowiązany do jego zbycia,

Służebność osobista może powstać także na mocy orzeczenia sądowego, wydanego na skutek pozwu wniesionego przez osobę uprawnioną. Przykładem jest istnienie tzw. umowy przyrzeczonej, przewidującej zobowiązanie tego rodzaju, które obciąża danego właściciela nieruchomości. W takiej sytuacji, na mocy art. 64 Kodeksu cywilnego prawomocne orzeczenie Sądu zastępuje oświadczenie o ustanowieniu takiej służebności. W takiej formie służebność osobista może także zostać ustanowiona w wyniku postępowania prowadzonego w celu podziału majątku wspólnego, na podstawie zgodnego wniosku jego uczestników bądź dla dokonania działu spadku.

Ostatnim, najbardziej rzadkim sposobem powstania służebności osobistej jest decyzja administracyjna. Jest to dopuszczalne na rzecz właścicieli nieruchomości sąsiednich w trybie postępowania wywłaszczeniowego. Warunkiem jest jednak aby jego skutkiem było występowanie dla nich szkody lub niedogodności. Jej celem może być jedynie zapobieżenie zmniejszeniu użyteczności tych nieruchomości. 

Czy służebność osobista może być zbyta? 

Służebności osobiste należą do tzw. praw niezbywalnych. Nie można więc dokonać ich przeniesienia na przykład w drodze umowy sprzedaży. Nie jest także dopuszczalne przeniesienie na inne osoby uprawnień do ich wykonywania, ani też nabycie przez zasiedzenie. Nie może ona być również przedmiotem spadkobrania, więc nie ma możliwości zapisania jej w testamencie.

W przypadku, gdy właściciel nieruchomości zamierza przenieść jej własność na inny podmiot, nie jest do tego wymagana zgoda służebnika. Zachowuje on jednak w tym przypadku bez jakiejkolwiek zmiany wszystkie uprawnienia, jakie mu przysługują z tytułu służebności ustanowionej na jego rzecz. 

Czy służebność osobista może wygasnąć?

Każda służebność osobista ma charakter dożywotni, co oznacza, że wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Następuje to także w przypadku, gdy służebnik jej nie wykonuje przez okres dziesięciu lat. Nie są przy tym ważne przyczyny takiego stanu rzeczy oraz to, czy uprawniony czyni to świadomie, czy też jego postawa wynika z braku świadomości, iż służebność mu przysługuje. Wygaśnięcie ma także miejsce wtedy, gdy zaistniała  obiektywna przeszkoda w korzystaniu ze służebności. Skutek taki następuje z mocy samego prawa, jednakże konieczne jest jego „zalegalizowanie” poprzez orzeczenie sądowe, co oznacza, że zainteresowany musi wystąpić z odpowiednim powództwem w tym przedmiocie.

Czy możliwa jest zamiana służebności osobistej na rentę lub zmiana sposobu jej wykonywania?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Z roszczeniem takim nie może wystąpić osoba, na rzecz której została ustanowiona służebność osobista.

Dopuszczalna jest także zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej za odpowiednim wynagrodzeniem. Dokonuje się to na podstawie żądania właściciela nieruchomości obciążonej. Warunkiem jest jednak, aby uzasadnione to było powstaniem ważnej potrzeby gospodarczej. Przykładowo sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy wykonywanie służebności stało się sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki daną nieruchomością lub jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem. Nie jest to dopuszczalne tylko w wypadku, gdy dochodzona zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek dla osoby uprawnionej z tytułu służebności.