Umowa przedwstępna zawierana jest w celu zabezpieczenia wzajemnych interesów stron, które przyrzekły sobie zawarcie oznaczonego kontraktu. Najczęściej występuje przy transakcjach dotyczących nieruchomości. Aby jednak odniosła ona zamierzony skutek, konieczne jest zachowanie przy jej podpisywaniu wymogów określonych przez obowiązujące przepisy prawa.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, przez umowę przedwstępną, jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innego, ściśle oznaczonego kontraktu. Jest to tak zwana umowa przyrzeczona.
Jej zawarcie służy:
Z punktu widzenia prawnego, wykonaniem zobowiązania z umowy przedwstępnej będzie zawarcie określonej w jej treści umowy przyrzeczonej po upływie pewnego okresu czasu.
Warunkiem pełnej skuteczności umowy przedwstępnej pod względem prawnym jest zawarcie w niej pewnych koniecznych elementów, określonych obowiązującymi przepisami.
Przede wszystkim konieczne jest wprowadzenie do jej treści wszystkich przedmiotowo istotnych postanowień – tzw. essentialia negotii. Stanowią one absolutnie minimalną treść każdej umowy zobowiązaniowej. Co bardzo ważne, umowa przedwstępna powinna także określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Ponieważ umowa przedwstępna występuje najczęściej przy transakcjach dotyczących nieruchomości, w niniejszym wpisie wymienię elementy, które powinny zawierać się w jej treści w przypadku, gdy dotyczy to właśnie takiego przedmiotu:
Umowa przedwstępna powinna wskazywać także termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, w tym wypadku przenosząca własność. Nie jest to jednak warunkiem jej ważności pod względem prawnym. Ponadto może ona przewidywać zakres odszkodowania należnego każdej ze stron, gdy druga z nich będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Warto wspomnieć, że umowa przedwstępna może mieć postać odrębnego kontraktu, bądź też stanowić część innej umowy.
O zaliczce, zadatku, a także karach umownych piszę w artykułach: „Zadatek a zaliczka – co podlega zwrotowi?” oraz „Kara umowna – kiedy ją zastosować?”
Musisz wiedzieć, że żadne obowiązujące przepisy prawa nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej jakiejkolwiek formy szczególnej. Wystarczy więc zachowanie zwykłej postaci pisemnej. Dotyczy to także sytuacji, w której jej przedmiotem jest nieruchomość. W pełni skuteczna będzie więc jedynie pisemna umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania czy domu, pomimo, iż przepisy prawa wymagają do zawarcia umowy właściwej, a więc przenoszącej własność formy aktu notarialnego. Co więcej, umowa przedwstępna może zostać zawarta nawet w postaci ustnej, jednak nie jest to zalecane z uwagi na brak odpowiedniej mocy dowodowej. Tylko bowiem forma pisemna, umożliwia wykazanie ponad wszelką wątpliwość przed sądem, jaka była treść ustaleń stron, w razie gdyby pomiędzy nimi doszło do sporu na tym tle.
Jednak najlepszym wyjściem jest zawarcie takiego kontraktu w formie aktu notarialnego – ma on największą wartość prawną i dowodową. Kodeks cywilny wyraźnie stanowi, że w przypadku, gdy gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia takiej umowy. Oznacza to, iż jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości będzie sporządzona w formie aktu notarialnego, zawierając jednocześnie wszystkie te elementy, jakie są wymagane przepisami prawa, wówczas strona uprawniona zostanie wyposażona w prawo sądowego przymuszenia drugiej z nich do nawiązania, a następnie wykonania umowy, na którą się wzajemnie umówiły. Z punktu widzenia praktycznego, wygląda to tak, iż występuje ona z powództwem o wydanie przez sąd orzeczenia stanowiącego tzw. zastępcze oświadczenie woli. Po uprawomocnieniu, ma ono moc oświadczenia woli strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej, powodując przejście własności nieruchomości na nabywcę.
W przypadku, gdy umowa przedwstępna zostanie zawarta jedynie w zwykłej formie pisemnej, a strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tego, druga z nich może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej nawiązanie. Tym samym, nie będzie ona mogła dochodzić zawarcia umowy, jaką przewidywał kontrakt przedwstępny, a przysługiwać jej będzie jedynie roszczenie odszkodowawcze.
Musisz wiedzieć, że mediacje rodzinne dzielą się na dwa rodzaje:
sądowe, w przypadku których sąd wyznacza mediatora z listy stałych mediatorów sądowych,
pozasądowe, gdzie mediatora wybierają same strony i zawierają z nim w tym zakresie odpowiednią umowę.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, powinien zostać wskazany przez strony w samej umowie przedwstępnej.
Jeżeli nie zostało to dokonane, wówczas strona uprawniona do żądania jej nawiązania, może wskazać czas, w jakim powinno to nastąpić. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione na równi i każda z nich dokonała wyznaczenia innego terminu, decyduje pierwszeństwo złożenia oświadczenia w tym przedmiocie.
Jeśli jednak strony, w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczyły terminu do nawiązania umowy przyrzeczonej, brak jest podstaw prawnych do ewentualnego zgłoszenia żądania w tym przedmiocie. Termin ten ma zawity, co oznacza, że jego bezskuteczny upływ powoduje utratę przysługującego uprawnienia w tym przedmiocie. W takiej sytuacji tym samym, nie można już domagać się od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tego, wówczas druga z nich w zależności od formy jej zawarcia może dochodzić bądź:
W pierwszym przypadku wierzyciel, a więc osoba uprawniona z umowy przedwstępnej ma prawo do obydwu roszczeń, zaś wybór pomiędzy nimi należy do jego wyłącznej decyzji.
Poprzez „uchylanie się” należy rozumieć sytuację, w której zobowiązany dopuszcza się w pełni świadomego działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, godząc się z góry na taki właśnie skutek. Może mieć to na przykład postać niczym nieuzasadnionej zwłoki w wykonaniu swojego zobowiązania.
Zakres odszkodowania dochodzonego przez uprawnionego z umowy przedwstępnej obejmuje przede wszystkim zwrot wszelkich wydatków poniesionych w związku z jej zawarciem, co w szczególności dotyczy kosztów:
Poza tym, obejmuje on także naprawienie innych szkód, a w szczególności także utraconych korzyści.
Powinieneś wiedzieć, że strony mogą w odmienny sposób ustalić w umowie przedwstępnej zakres przysługującego odszkodowania, a więc ograniczyć bądź też rozszerzyć jego granice.
Roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym miało dojść do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej.
Jeżeli jednak pomiędzy stronami umowy przedwstępnej dojdzie do sporu, a sąd oddali żądanie jej zawarcia, wówczas wynikające z niej roszczenia ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym takie orzeczenie stało się prawomocne.
